Neuf ou ancien, meublé ou vide, la fiscalité sur les revenus immobiliers dépend beaucoup du type de bien. En voici les clefs.
Comme la plupart des placements, l’immobilier n’échappe pas à la fiscalité. Pour l’épargnant, il s’agit surtout de trouver un chemin dans le maquis des prélèvements et des crédits d’impôts. Pour faire simple : l’investisseur est confronté à deux grandes catégories d’impôts : d’abord sur les revenus, ensuite sur les plus-values. A partir d’une certaine valeur, il est aussi redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la nouvelle formule de l’ISF dont tous les actifs financiers sont dorénavant exonérés. Même la résidence principale reste soumise à l’IFI, après un abattement de 30% pour ceux dont le « patrimoine-pierre » dépasse 1,3 million d’euros.
La fiscalité immobilière est réputée pour ses règles du jeu subtiles, voire ambivalentes. Certes, l’investissement locatif est plus taxé que d’autres placements. Alors que les revenus financiers sont soumis au nouveau prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, les revenus fonciers subissent, eux l’impôt sur le revenu (généralement au taux de 30 ou 41%) auquel il faut rajouter les prélèvements sociaux (relevés de 15,5 à 17,2% depuis 2018), soit une imposition comprise entre 47,2% et 58,2%. Un chiffre qui, sur le papier, peut décourager.
Comment alléger la facture fiscale?
Sauf que l’Etat multiplie les carottes fiscales pour encourager les épargnants à soutenir la construction et la rénovation. Des monuments historiques et vieilles pierres (loi Malraux) au logement social outre-mer (loi Girardin), en passant par l’investissement locatif neuf (Pinel) ou social ancien (Cosse), de nombreux dispositifs promettent d’alléger la facture fiscale à coups de subventions, à conditions de respecter des règles et un formalisme à donner la migraine.
« Remplir le formulaire 2044 de déclaration de revenus fonciers n’est pas simple, mais on peut le faire soi-même en suivant notre tutoriel, explique Thibault Diringer, fondateur du site Corrigetonimpot.fr, qui propose une aide pédagogique très accessible. En revanche, l’intervention d’un expert-comptable est indispensable pour la location meublée au régime réel, car ce sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) nécessitant un bilan et un compte de résultat simplifié. »
Rien que pour les revenus locatifs, hors incitations spécifiques, il existe deux régimes avec deux sous-régimes : revenus fonciers réels ou micro-foncier pour une location vide, bénéfices réels ou micro-BIC pour une location meublée.
Quand on perçoit moins de 15 000 € de loyers par an, le régime du micro-foncier a l’attrait de la simplicité : pas besoin de remplir une déclaration détaillée de revenus fonciers, ni de tenir une comptabilité. On déclare ses loyers directement sur le formulaire 2042 où figure la déclaration pré-remplie de ses autres revenus, et on bénéficie d’un abattement automatique de 30% sur ses loyers, censé couvrir les charges.
Avec le régime des revenus réels, on peut déduire en revanche la totalité des charges liées à son investissement : les travaux, frais d’entretien et charges non récupérables, taxes foncières, intérêts d’emprunt et frais de dossier du crédit, assurance emprunteur et assurance propriétaire non-occupant, frais administratifs et d’agence, jusqu’aux timbres pour l’envoi des quittances.
Pour la location meublée, l’option du micro-BIC est la plus simple. Elle donne droit à un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers, à condition qu’ils ne dépassent pas 70 000 € par an.
Au-delà, le régime réel est obligatoire et requiert l’intervention d’un expert-comptable. Toutes les charges sont alors déductibles, jusqu’à l’achat du bien lui-même, qui fait l’objet d’un amortissement réduisant encore la fiscalité des revenus locatifs. Revers de la médaille, cet amortissement réduit aussi la valeur nette comptable des biens concernés, ce qui augmente d’autant l’imposition sur leur plus-value à la revente. De même, les investissements locatifs neufs destinés à la location par bail commercial (maisons de retraite, résidences étudiantes, etc.) relèvent de la location meublée non professionnelles (LMNP) et donnent droit à ce titre à la récupération de la TVA.
Le maquis de l’immobilier défiscalisé
Dans le cas d’un investissement immobilier défiscalisé, des nuances s’ajoutent selon le régime d’imposition concerné. Jusque fin 2018, le dispositif Censi-Bouvard promet ainsi une réduction d’impôt de 11% du prix (dans la limite de 300 000 € hors-taxe) d’un logement neuf confié pendant neuf ans à l’exploitant d’une résidence étudiante ou de retraite avec services, sous le régime LMNP.
La loi Pinel promet aussi une réduction d’impôt de 18% du prix d’achat d’un bien locatif neuf en contrepartie d’un engagement de location de neuf ans, soit une réduction d’impôt de 2% de l’investissement par an. Une réduction d’impôt de 1% par an est possible les années suivantes, portant l’avantage à 21% de l’investissement pour un engagement de location sur douze ans.
Ce dispositif, critiqué par la Cour des comptes pour son coût (1,7 milliard d’euros par an) et son inefficacité (deux tiers des logements construits en zone peu tendue), a été prolongée jusqu’en 2022 mais « recentré » sur les zones les plus tendues (A bis, A et B1), c’est-à-dire la région parisienne, la banlieue française de Genève, la Côte d’Azur et les plus grandes villes de province.
Le big bang du prélèvement à la source
Dernière épine dans le pied de l’investisseur : le passage en janvier au prélèvement à la source. Les revenus de 2018, la fameuse « année blanche », ne seront pas taxés l’an prochain (sauf les revenus exceptionnels), puisqu’on taxera alors directement les revenus de 2019 « à la source ».
Du coup, les réductions et crédits d’impôt sur les revenus de 2018 seront reportés d’un an. Le fisc les rendra aux contribuables l’année suivante, en fonction de leur déclaration. A partir de 2019, les loyers seront taxés par le fisc « à la source », en fait directement sur le compte du bailleur, mais les réductions d’impôt et les charges de 2019 ne seront prises en compte qu’avec leur déclaration en 2020.
La fiscalité des plus-values immobilières est toute aussi byzantine. Elles sont exonérées d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention, mais ne sont exonérées de prélèvements sociaux qu’au bout de trente ans, selon des dégressivités différentes.
Au bout de vingt ans, par exemple, la plus-value à la revente d’un bien immobilier est exonérée à 90% de l’impôt sur le revenu, mais les trois quarts de cette plus-value subissent 17,2% de prélèvements sociaux !
